大家好，我是秘密君

正在写一个大会之后楼市的大变局，其中一点涉及到了学区房，突然想起一个极度尴尬的事儿：：：好久之前写过一个学区房的前半段，答应粉丝写学区房的后半段来着，不料想放鸽子许久了，所以先腾出手来聊聊为什么我会判断学区房五年之内会见顶。

(相关资料图)

PART 01

学区房到底在关注什么？

我知道很多人说学区房没必要，社会教育家庭教育学校教育，三大教育中，学校只占了三分之一。也有很多人说学区房是刚性需求。

但今天秘密君被堵车堵在一所极为普通的小学门口近20分钟，整体感觉是学区房的确不重要，但环境这玩意儿很重要。不光是说教育环境人文环境硬件环境乃至于同学人脉之类，我更注重的是，孩子在学校以及相关氛围中能学到啥。

比如秘密君上学那会儿教室门是破烂木头钉起来的，食堂是无滋无味的白粥，宿舍没有厕所，需要到院子里上旱厕或者晚上会准备一个尿桶。这些环境让秘密君觉得努力，得赚钱啊，得去看看人家电视上的学校啥样啊。但是很多同学觉得，这个学上的跟坐牢一样，不如开着拖拉机拉石料威风，不如去石料厂当门卫酒肉穿肠来的自在开心。所以我们都走向了截然不同的人生。人家过的未必不好，但那不是我想要的生活罢了。

我当然知道现在普通学校的条件都比当年我们上学的环境好多了，但秘密君强调的是，不同的教育环境给孩子不同的环境暗示与氛围烘托。而不同的孩子对同一种环境有不同的领悟与潜移默化。

简单说吧，如果身边家长接送孩子不会像秘密君一样叼着个烟，那小孩就不会受到这个暗示，如果大多数家长衣着得体，那孩子也会在衣品上有一定的感知，而不会觉得邋邋遢遢是生活的常态。

这是环境教育。但是天道里有句话说：不是你学到悟到的，别人给你的也终将会失去，只有自己学到悟到才是真的得到。实话说，我个人觉得学习成绩这个事情，书本里塞到肚子里一回事，悟到了才是自己的。

每个孩子的体悟能力与体悟的方向不一样，这就需要除了学区房本身以及学区房带来的环境啊，资源啊之类的之外，对孩子的体悟能力加以考量了。当然这个考量肯定不是说单纯的分数论名校论。

重视分数跟考试没有错，但是有空多培养下孩子的领悟能力、感知能力比教育他“为了你上学我砸锅卖铁挤在小学区房里容易么”来的重要多了。

PART 02

学区房的逻辑：总量紧张，结构性失衡

扯了半天闲话说回来正题：

造成学区房热潮的核心原因，是教育资源的供应紧张而且不均衡遇到了教育资源需求的爆发式增长。

供应紧张不均衡大家懂得，就是数量少，而且优质的更少，大家都想打破头进去。爆发式增长源于人口从农村转出来到了城市，新的需求多了，而城市人生活条件好了都想上个好学校，那追求也高了。

所以秘密君先从人口角度来看天津的学区房，从天津统计局公布的人口出生率数据，秘密君大致算了一下天津的新生儿数量，然后这里顺便提一句，2021年天津人口自然增长率居然只有0.07‰.据有的机构推测，如果不考虑生育政策的影响，人口负增长即将出现。

从新生儿数量可以看到，大概上有几个转折点：2011-2年，从10.05万跨到了11.73万。这是个小高峰。第二个小高峰出现在2016-2017年，这一阶段二胎政策放宽了点，新生儿数量回到了10.61-11.04的水平。

但是2018年后，二胎政策效用递减+房价翻翻生存压力巨大+出生率走低的大趋势，新生儿数量显著回落。

当然新生儿只是构成教育需求的一个侧面，另一个侧面是外来人口。

秘密君按照统计的每年的小学生招生数，跟每年的本地新生儿做了个对比可以发现，差额最大的就是2008年、2010、2014年，这三个阶段，如果秘密君没记错，这也是天津蓝印涌入与外来人口涌入的高峰阶段。

然后新生儿与招生数差额的均值也就是1.37万人。

如果按照新生儿6.5年后入学加上平均1.37万的外来新增入学需求，基本上就可以推断出未来几年的小学招生数量规模。注意，这个1.37万很可能是高估了，因为人口城镇化转出的步伐空前放缓，天津人口吸纳能力现阶段略低。都会使得这个数据实际更低。

也就是说，2021年入学压力相对较小，但是2022年开始的未来两年，会迎来第一批二胎的入学需求。至于二胎是否产生新的学区需求咱们另外再说。

然后这个需求高峰很短暂，延续最多三到2026年就会度过入学高峰。这个高峰过后，入学需求大规模回落是大趋势。

总量需求回落是大势所趋，资源分配不均衡依然是学区房的核心支撑之一。所以很多人就说了：那河西和平也是YYDS，

很尴尬，是没错的。秘密君对比了各区域的入学人数十年来的变动情况，很直观的可以看到，市内六区的入学人数其中五区都在下跌，只有和平是正增长了25%。南开河北红桥跌了超过10%。

然后看环城，全部都在上涨，这也是天津外来人口涌入的集中地带，可以看得到还是分流了不小的压力的，毕竟对于外地人来说，天津就是学区房，而对于以前的本地人来说，和平才是学区房，但是对于未来的本地人来说，和平河西都算学区房了。

所以有时候和平河西学区房不是外地人推高的，而是本地人，其他区域的客户进入推高的，要知道从人口增长来看，这十年间，市内六区除了和平其他区域的人口都是负增长好么。

所以和平河西的学区房热潮，在需求总量之外，必须承认另一个推手就是学区弱势区域的涌入。

PART 03

均衡：未来五年的关键词，不只是教育

这种优质教育资源稀缺带来的结构性学区房价格上涨正常么？当然正常，而且优质教育资源稀缺带来的结构性上涨这也是整个学区房价格体系中，最为坚硬的一部分。虽然很多潜在的手段，正在路上，虽然你知道五年内见顶，但是该买不是照样得买么？

大会报告里针对教育的内容很多，提出培养人才大国人才强国，匹配的提出了：加快建设高质量教育体系，发展素质教育，促进教育公平。加快义务教育优质均衡发展和城乡一体化，优化区域教育资源配置，强化学前教育、特殊教育普惠发展，坚持高中阶段学校多样化发展，完善覆盖全学段学生资助体系。

然后在天津此前曾经发布的一版教育资源十四五规划里提到：目前，我市学前教育资源存在明显缺口，中小学校基本能够满足入学需求但存在教育资源结构性紧缺。

所以整体规划是以2022年市域常住人口1800万为基数规划基础教育学位，为2035年人口规模发展到2100万-2200万做弹性预留。到2035年，规划全市基础教育学校从现有的3638所增加至5400所左右，基础教育学位数达到279万个。

这些学位资源因为是跟居住区建设也就是地产开发关联的，所以基本上都集中在环城与外围。

就个人看法：环城市场如果谁能效仿生态城，把学区这张牌打的响亮，谁就会是下一个楼市热点。海河教育园虽好，但是毕竟通勤太远而且配套设施真的没有。所以环城四区几乎是在同一起跑线上。

天津市场，现在已经不认规划、概念、利好、政策，要想卖地，那就认真搞学区，这也是政策支持的方向。

对于大会提出的：促进教育公平、加快优质均衡、优化配置。我知道大多数人以为会是说说而已。可能，真的不是。

要知道此次大会提出另一个重点是：优化收入分配，促进完善个人所得税制度，规范收入分配秩序，规范财富积累机制，保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。面向公平均衡的指导思想很明确，而这一点在眼下来说来的太重要了，在秘密君看来，仅次于就业，因为越是复杂的社会环境下，优质资源的占有者跟资源匮乏者之间的鸿沟会更快地拉大，这种撕裂是难以承受之重。

在入学高峰期回落之后，学位供应会迎来大扩张，量的稀缺会进一步解决。剩下的只是结构的问题。在顶层设计不断推动公平、优质教育资源的均衡化之后，可能结构性改革的方针也不会太远。